شهریور ۳۱, ۱۴۰۰
0
0

تفکیک عرصه و اعیان به چه صورت می‌باشد؟

160 بازدید

تفکیک عرصه و اعیان به چه صورت می‌باشد؟

عکس مقاله عرصه و عیان

 در مطالعات شهری، اراضی شهری به مفهوم متفاوت بـه کـار می‌رود کـه هریـک، برحسـب مورد، با یکدیگر متفاوت هستند. به‌طوری‌که، اراضی از نظر نـوع کـاربری، کیفیـت خـاک، شـرایط زمین‌شناختی، قیمت و ارزش، قطعه‌بندی و نظایر آن، هریک معنی ویژه‌ای دارد.

لـذا قطعـه زمین به معنی واحد زمینی است که از طریق تفکیک حاصل شده باشـد. بـه عبـارت دیگـر، قطعه زمین، زمین تحت پوشش، یعنـی سـهمی از زمـین کـه زیـر پوشـش ساختمان‌ها و ساختارهای فرعی قرار می‌گیرد و تابع شرایط منطقه بندی زمین است.

در این مقاله به مفهوم شناسی عرصه و اعیان می‌پردازیم و تفکیک عرصه و اعیان را مورد تحلیل قرار می‌دهیم.

عرصه چیست؟

در اصطلاح قطعه زمینی است که در آن مستحدثات پدید آورده به‌صورت، بنا یا اشجار یا به‌صورت محوطه که تأسیسات ورزشی در آن باشد. به عبارت دیگر زمینی را عرصه گویند که اولاً دارای مالک است؛ ثانیاً مشغول به بنا یا اشجار یا به طورکلی مستحدثات است.

در این صورت اگر در سند معامله‌ای عرصه را بفروشند معنی فروش عرصه این است که مستحدثات واقع در آن عرصه موضوع معامله نیست و نیز اگر کسی بگوید عرصه مال من است این گفتار وی اقراری است بر اینکه اعیان واقع در آن عرصه مال وی نیست.

اعیان چیست؟

اعیان عبارت از هر شی‌ء مادی که به غیرمنقول، مخصوصاً زمین ملحق و ملصق باشد.

اعیان جمع عین است. خانه، دکان، اشجار و حتی مجرای قنات مشمول تعریف اعیان است.

دکتر لنگرودی در کتاب الفارق عین را به معنی مالی دانسته است که در خارج از ذهن جود داشته باشد، خواه منقول باشد، خواه غیرمنقول.

حق اعیانی چیست؟

عکس حق اعیانی چیست؟

طبق ماده ۱۴۱۰ این قانون “حقی است که مالک یک قطعه از یک زمین می‌تواند به دیگری حقی دهد که به‌موجب آن، دیگری مالک بنا یا ساختمان یا گیاهان بر روی عرصه، بالای آن یا در زیر آن شود”

تفکیک اراضی چیست؟

به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان یا ملک_زمین_ به قطعات کوچک‌تر است. آن را تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر می‌گویند.

مرجع درخواست تفکیک

بر اساس مفاد ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواسـت تفکیـک، اداره ثبـت اسـت و هرگـاه از طرف مالک یا قائم‌مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیـین شـده و هزینـه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلـغ مزبـور قبلاً پرداخـت گـردد.

مبنـای وصـول هزینـه تفکیک، ارزش معاملاتی (دارایی) خواهد بود هر چند بهای معاملـه بـیش از ارزش معـاملاتی روز باشد.

نحوه تفکیک املاک در دادگاه‌ها و ادارات ثبت

بر اساس ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبـت، مصـوب ۳۱ تیـر ۱۳۶۵ مجلـس شـورای اسـلامی (مــاده ۴ قــانون اصــلاح و حــذف مــوادی از قــانون ثبت‌اسناد و امــلاک مصــوب ۱۳۱۰ و اصطلاحات بعدی آن)، دادگاه‌ها و ادارات ثبت قبل از اقدام به تفکیک اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها، باید نقشه تفکیکی را جهت تأیید به شهرداری محل بفرستند؛ در صورت تأیید، اقدام به تفکیک نمایند و شهرداری‌ها مکلف‌اند که ظرف ۲ ماه نسـبت به آن کتباً اظهار نظر کنند.

اگر ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه بـه شـهرداری اظهـار نظـر ننمایند، ادارات ثبت و دادگاه‌ها راسا نسبت به تفکیک اقدام خواهند نمود. متن ماده مذکور چنین است: دادگاه‌ها و ادارات ثبت و اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی کـه بـه تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به تفکیک کلیـه اراضـی واقـع در محـدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند.

شهرداری‌ها نیـز مکلف‌اند بر اساس ضـوابط طـرح جـامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگـاه یا ثبت، ظرف دو مـاه اظهـار نظـر کـرده و نظریـه کتبـی را ضـمن اعـاده نقشـه بـه مرجـع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به تفکیـک راسا اقدام خواهند نمود.

لازم به یادآوری است که مطابق ماده ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قـانون ثبـت…. در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در آن قانون، نیاز بـه تفکیـک ملـک باشـد، واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود راسا اقدام خواهنـد نمـود و مـورد مشـمول مقـررات ماده ۴ و استعلام از شهرداری نخواهند بود.

در واقع این استثنایی نسبت به حکم کلی مذکور در ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت (ماده ۴ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت) است.

موانع تفکیک

از جمله این محدودیت‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

      • ممنوعیت تفکیک املاکی با تعداد طبقات بیش از حد مجاز
      • تفکیک املاک داخل رفوژ
      • ممنوعیت تفکیک اراضی در حوزه صنعتی با مساحت تعیین شده
      • تفکیک استادیوم‌های ورزشی
      • تفکیک اراضی و باغات کشاورزی بر اساس بخشنامه‌های مرتبط و …

تفکیک عرصه و اعیان

تفکیک عرصه و اعیان

در جایی که مالکیت عرصه و اعیان شش‌دانگ متعلق به دو مالک جدا باشد یکی از آنها قصد داشته باشد که این دو را تنها به تملک خود درآورد، بند ۳۸۰ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی بیان می‌دارد:

در مواردی که مالک اعیان قصد خرید عرصه زیربنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد، در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر به انتقال در صدور سند مالکیت اقدام نماید. بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود انجام تفکیک عرصه مزبور احتیاجی به جلب نظر شهرداری ندارد؛ درنتیجه می‌توان از مقررات تجمیع پیروی کرد و سند واحدی برای ملک صادر کرد و در موردی که مالک قصد دارد عرصه یا اعیان را به دیگری انتقال دهد، می‌توان از مفهوم بند ۳۸۲ مجموعه بخش‌نامه‌های ثبتی استفاده کرد که بیان می‌دارد (در مواردی که مالک اعیانی‌های ثبت شده بر اساس ماده ۱۰۴ مکرر آیین‌نامه تقاضای تفکیک می‌نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان‌طور که در ماده ۱۰۴ مکرر آیین‌نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود.

لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ اخطار گردد، بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود) و به تفکیک عرصه و اعیان پرداخت و سند مالکیت جدا صادر کرد.

نویسنده: فرشته سهرابی سخی

برای مشاهده مقالات دیگر اینجا کلیک کنید.

آیا این مطلب را می پسندید؟

باکس دانلود

گزارش خرابی لینک ها
راهنما

منابع:

  • اکبری آرائی، منصور؛ حقی، حسین (1395)، ماهیت حق اعیانی و آثار حقوقی آن در حقوق ایران با مطالعه تطبیقی در حقوق رومی_ ژرمنی و کامن لا
  • جعفر لنگر دی، محمد جعفر (1376)، ترمینولوژی حقوق، انتشارات گنج دانش.
  • جمشید زاده، ابراهیم (1397)، تفکیک و افراز اراضی شهری
  • شهری، غلامرضا (1390)، حقوق ثبت اسناد املاک .جهاد دانشگاهی . چاپ .33
اشتراک گذاری:
Morteza Pakan
مطالب بیشتر

نظرات

0 نظر در مورد تفکیک عرصه و اعیان به چه صورت می‌باشد؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

هیچ دیدگاهی نوشته نشده است.