شهریور ۳۱, ۱۴۰۰
0
0

طرح آماده‌سازی زمین چیست؟

33 بازدید

طرح آماده‌سازی زمین چیست؟

تعریف طرح آماده‌سازی زمین

“آماده‌سازی زمین نوعی شهرسازی اجرایی است”. در طرح‌های آماده‌سازی زمین، مواردی که برای توسعه شهر و شهروندان برنامه‌ریزی‌شده، طی مراحل مشخصی اجرا می‌شود.

اجرا در طرح‌های آماده‌سازی زمین، شامل قواعد تدوین شده پیشین (طرح‌های جامع، تفصیلی و …) و تطبیق آنها با قواعد شهرسازی، مهندسی ساختمان و معماری برای ارتقای کیفیت محیط مسکونی هست. مسائل اقلیمی، اجتماعی و اقتصادی در چگونگی تلفیق و تطبیق آن نقش دارند.

تعریف آماده‌سازی زمین بر اساس دستورالعمل سازمان زمین شهری سال ۱۳۶۴:

“آماده‌سازی زمین مجموعه فعالیت‌هایی است هماهنگ و ضروری در اراضی متعلق به سازمان زمین شهری که به‌منظور امکان بهره‌برداری از اراضی، برای احداث واحدهای مسکونی و تأسیسات وابسته به آنها و رفع نیازمندی‌های عمومی صورت می‌گیرد.

به‌طور عمده برحسب ضرورت، شامل تسریع زمین، ایجاد شبکه‌های عبور و مرور، شبکه‌های آب‌رسانی و فاضلاب، مخابرات و … هست”

اهداف آماده‌سازی زمین شامل موارد زیر می‌باشند:

  • تغییر نقاط ثقل شهری و ایجاد تعادل میان مراکز جمعیتی
  • تنظیم مدیریت اجرایی برنامه‌های توسعه شهری
  • مشارکت مردم در ایجاد محیط زندگی خود
  • تأمین خدمات عمومی از طریق سرمایه‌گذاری‌ها و مدیریت مردمی
  • ایجاد اشتغال
  • ایجاد تعادل میان سکونتگاه‌ها
  • تهیه زمین در مقیاس انبوه برای ساخت مسکن مورد نیاز جامعه

تجربیات ایران در آماده‌سازی زمین

پس از انقلاب اسلامی قوانین و سیاست‌های متعددی در رابطه با زمین شهری تدوین، تصویب و به اجرا درآمدند.

از آن جمله می‌توان به قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری (سال ۱۳۵۸) قانون اراضی شهری (سال ۱۳۶۰) قانون زمین شهری (سال ۱۳۶۶) و آئین‌نامه‌های اجرایی مربوطه اشاره کرد.

عمده‌ترین بُعد قوانین فوق تملک وسیعی از اراضی شهری توسط دولت بود. این اراضی عمدتاً اراضی موات برون‌شهری و حاشیه شهری بودند که تأثیر بسزایی در گسترش کالبدی شهرها داشتند.

از جمله اهداف عمده قوانین فوق را می‌توان در تأمین زمین برای مسکن و خدمات عمومی و نیز مهار بورس‌بازی زمین دید. سایر نکات این قوانین، محدود کردن مالکیت زمین برای مالکین و جلوگیری از معاملات زمین (به‌جز با دولت) بوده است.

از عمده‌ترین نقاط قوت و اثرات مثبت اجرای قوانین فوق را می‌توان به تأمین زمین برای مسکن همراه با تأمین زمین برای تأسیسات و تجهیزات شهری، نظیر شبکه‌های ارتباطی، واحدهای آموزشی- درمانی، اداری، فضای سبز و ورزشی اشاره کرد.

قبل از تصویب و اجرای قوانین فوق، تأمین زمین برای خدمات اشاره شده از عمده‌ترین مسائل اجرایی طرح‌های توسعه شهری بود و در این راستا مالکیت بخش خصوصی از موانع عمده به شمار می‌رفت. شاید بتوان گفت بخش عمده‌ای از اراضی مورد تملک و واگذاری در داخل محدوده قانونی شهرها بود اما با توجه به‌سرعت واگذاری امر گسترش شهری بسیار زودتر از زمان پیش‌بینی‌شده در طرح‌های مصوب شهری اتفاق افتاد.

از ابتدای انقلاب اسلامی تا سال ۱۳۶۴، طرح‌های واگذاری زمین توسط سازمان‌های عمران اراضی و سازمان زمین شهری صورت می‌گرفت.

تا سال ۱۳۶۴، از یک‌سو با توجه به دیدگاه موجود در دوره زمانی مورد اشاره مبنی بر توجه صرف به ساخت سرپناه و از سوی دیگر عدم تطبیق فعالیت‌های شهرداری در خصوص تهیه مرحله دوم و جزئیات طرح، واحدهای مسکونی با سرعت بسیار زیادی شکل می‌گرفتند. در حالی که سایر خدمات زیربنایی و تجهیزات روبنایی بر عهده زمان و به آینده موکول می‌گردید.

خانوارهای نیازمند با استفاده از فرصت‌های به‌دست‌آمده، اقدام به ساخت سریع واحدهای مسکونی خود نموده و در کوتاه‌ترین زمان اسکان می‌یافتند. پس از اسکان خانوارها در سرپناه‌ها و خانه‌های ساخته شده، دوره مشکلات و تنگناهای جدی سکونت آغاز می‌گردید.

طرح آماده‌سازی زمین در ایران

از نمونه مسائل جدی می‌توان به موارد زیر به‌عنوان مشکلات جدی سکونت و محیط‌زیست خانوارها در نقاط جدید اشاره کرد:

  • مشکلات ناشی از عدم تعیین بر و کف
  • فقدان آب و برق
  • عدم اجرای شبکه آب‌های سطحی
  • عدم اجرا و تکمیل شبکه‌های معابر
  • فقدان شبکه فاضلاب
  • عدم پیش‌بینی فضاهای مناسب آموزشی، بهداشتی، درمانی، ورزشی، فضای سبز در اراضی مورد واگذاری.

در این میان تأمین زیرساخت‌های شهری برای مناطق جدید مسکونی از اهمیت اساسی برخوردار بود. ساکنین مناطق جدید مسکونی نیازهای مربوط به تجهیزات و خدمات اجتماعی نظیر آموزشی، بهداشتی، درمانی و ورزشی را عمدتاً از نقاط دیگر و مناطق مجاور تأمین می‌کردند.

فقدان تأسیسات و زیرساخت‌های منطقه امر سکونت را مختل کرده و تأمین این تأسیسات در حالتی از بلاتکلیفی بسر می‌برد. شدت این بحران زمانی مشهود است که نرخ رشد جمعیت در بالاترین حد تاریخی کشور (۹/۳ درصد در سال) بود و میزان تقاضا و واگذاری زمین در سطحی بسیار گسترده صورت می‌گرفت.

تولید واحدهای مسکونی نیز ارقام بسیار بالایی را در برمی‌گرفت. در تأیید این مسئله باید گفت در طول دهه ۶۵-۱۳۵۵ در حالی که نرخ رشد جمعیت معادل ۹/۳ در سال بود نرخ تولید واحدهای مسکونی به ۳/۴ درصد در سال رسید. به عبارتی تولید مسکن نه تنها نیازهای ناشی از نرخ رشد بالای جمعیت و خانوار بود بلکه بر آن فزونی نیز یافت.

از نمونه مسائل مشهود در دوره فوق می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • سازمان‌های عمران اراضی شهری در استان‌ها علی‌رغم نام تشکیلاتی خود که عمران اراضی را شامل می‌شد و قاعدتاً عمران می‌باید محور فعالیت‌های آن تصور می‌گردید، عمدتاً به امر توزیع و نقل‌وانتقال اراضی بسنده می‌کردند. این سازمان وظایف خود را با توزیع اراضی تقریباً خاتمه یافته تلقی می‌کردند.
  • شهرداری‌ها و سازمان‌های آب و برق برحسب تقاضاهای رسیده نسبت به جمعیت ساکن در نقاط جدید شهری فعالیت‌های اجرایی را در حیطه توان خود انجام می‌دادند. زمانی که دریافت‌کنندگان زمین امر ساخت‌وساز واحدهای مسکونی خود را به پایان می‌رساندند خود در پی مراجعه به ارگان‌های مسئول جهت تأمین تأسیسات زیربنایی بودند. این در حالی بود که ارگان‌های مسئول در دوران اولیه پس از انقلاب اسلامی با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شدند که از عمده‌ترین مشکلات را می‌توان تنگناهای اقتصادی و مالی دانست. این تنگناها ناشی از شرایط دوران پس از انقلاب و نیز بحران‌هایی نظیر جنگ تحمیلی و تحریم‌های اقتصادی و کاهش صادرات نفت می‌شدند.

نویسنده: مرتضی رستمی پاکان ، فرشته سهرابی سخی

برای مشاهدهو خواندن سایر مقالات اینجا کلیک کنید.

آیا این مطلب را می پسندید؟
اشتراک گذاری:
Morteza Pakan
مطالب بیشتر

نظرات

0 نظر در مورد طرح آماده‌سازی زمین چیست؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

هیچ دیدگاهی نوشته نشده است.